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Nasse Keller und zugige Dächer – Baumängel können teuer werden

Worauf Sie achten müssen, damit Ihre künftige Immobilie Sie nicht ruiniert. Von Sandra Ketterer

Ein Hausbau ist immer auch erst mal mit Sorgen verbunden, bevor es in die eigenen vier Wände geht (Foto: lichtkunst.73/pixelio.de)

Ein Hausbau ist immer auch erst mal mit Sorgen verbunden, bevor es in die eigenen vier Wände geht (Foto: lichtkunst.73/pixelio.de)

Die Anzeige klingt verlockend: Schlüsselfertiges Haus, Grundstück gleich dabei, der Käufer muss sich um nichts kümmern. Doch wer den Bau seines Hauses nicht kontrolliert, dem droht hinterher ein böses Erwachen. Denn schlimmstenfalls haben sich Mängel eingeschlichen, die teuer werden. Experten raten daher allen Bauherren zu regelmäßigen Visiten – egal, ob sie einen Architekten beauftragen oder ein Fertighaus kaufen wollen. Und am besten kommt ein Fachmann zur Beurteilung mit.

Drei Arten von Baumängel

Baumängel könnten grob eingeteilt werden in drei Gruppen, erklärt Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB). Zum einen könne ein Mangel bedeuten, dass eine Leistung anders ausfällt als im Vertrag, vor allem in der Baubeschreibung, vereinbart. „Wenn Sie ein Bad mit WC und Bidet bestellt haben, am Ende ist aber nur ein WC eingebaut, dann ist das ein Mangel.“

Zum anderen besage ein Baumangel, dass eine Arbeit nicht nach den anerkannten Regeln der Technik erledigt worden sei. „Das bedeutet, dass etwas so ausgeführt wird, wie es in Fachkreisen anerkannt ist.“ Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss ein Werk so beschaffen sein, dass es für die vertragliche, aber jedenfalls eine gewöhnliche Verwendung geeignet sei – einfach gesagt, ein Haus muss bewohnbar sein.

Baugrundgutachten empfohlen

Besitzt ein Bauherr ein Grundstück und will darauf ein Haus bauen lassen, sollte er zunächst am besten ein Baugrundgutachten erstellen lassen und dieses zur Vertragsgrundlage mit dem Unternehmer machen, der die Arbeiten ausführt. „Ein häufiger Mangel ist nämlich, dass Bodenplatten oder Keller nicht angemessen gebaut werden“, erläutert Penningh. Die Folge sei ein feuchter Keller. „Das ist nur mit großem Aufwand und hohen Kosten wieder zu beseitigen.“

Entschließt ein Verbraucher sich, ein noch zu bauendes Fertighaus inklusive Grundstück zu kaufen, rät Architekt Oliver Schneider von der Verbraucherschutzorganisation Wohnen im Eigentum, die Baubeschreibung von einem Fachmann prüfen zu lassen. Der Käufer müsse sichergehen, dass Ausstattung und Material ausreichend definiert sind, um späteren Streit zu vermeiden.

Keller und Bodenplatte sind Sorgenkinder

Auch Schneider nennt die falsche Abdichtung des Kellers oder der Bodenplatte als häufigen Fehler. Die Installation der Elektrik und Wasserrohre, einer Fußbodenheizung und der Einbau der Fenster seien weitere Mängelquellen. „Der Bauherr sollte die Arbeiten möglichst häufig fotografisch dokumentieren“, rät der Architekt. Im Streitfall habe er dann Beweise zur Hand.

Auf barrierefreies Bad achten

Ein weiteres Detail, das später Ärger geben könne, sei der falsche Einbau bodengleicher Duschen, die also ohne Duschwanne auskommen und barrierefrei sind. „Für den Bau müssen bestimmte Folien genutzt werden“, erklärt Schneider. Das sollte der Bauherr kontrollieren, bevor die Fliesen darauf verlegt werden.

Nicht selten werden auch die Dächer falsch gedämmt, ergänzt Thorsten Trotz, Bausachverständiger beim TÜV Nord in Essen. „Die Wärmedämmung wird nicht lückenlos und dicht gestoßen eingebaut, die Abluftleitungen werden in die Dämmungen eingequetscht, die Dampfbremsfolien werden nicht verklebt, sondern nur überlappt“, zählt Trotz einige Beispiele auf. Entdeckt werden könnten diese Mängel meist nur von Fachleuten.

Fachmann zur Kontrolle hinzuziehen

Genau wie seine Kollegen Schneider und Penningh rät der Sachverständige Trotz daher dringend dazu, an bestimmten Bauabschnitten und bei der Abnahme des Hauses einen Fachmann zur Kontrolle hinzuzuziehen.

„Für den Laien sind Mängel sowohl während der Bauzeit als auch bei der Abnahme meist nicht zu erkennen“, erklärt Trotz. Schneider empfiehlt drei bis fünf Begehungen während des Baus, zum Beispiel bevor die Baugrube verfüllt wird, bevor Fenstereinbauten verputzt werden und nachdem das Dach wärmegedämmt wurde.

Beweislast kehrt sich um

Die Gewährleistungspflicht für Unternehmer betrage laut Gesetz fünf Jahre, sagt Penningh. Während dieser Zeit seien sie verpflichtet, Mängel zu beseitigen.

„Nachdem ein Bauherr ein Haus abgenommen hat, gilt aber eine Umkehr der Beweislast“, erklärt der VPB-Experte. Das bedeute, dass der Bauherr dem Unternehmer nachweisen müsse, dass der Mangel durch seine Arbeit entstanden ist. Vor der Abnahme müsse der Unternehmer beweisen, dass es nicht an ihm liegt.

Problematische Eigenleistungen

Falls der Bauherr einen Teil des Baus selbst erledigen möchte oder dafür Freunde hinzuziehen will, sollte er damit nicht beginnen, bevor er die Leistungen des Bauträgers nicht abgenommen hat, rät Trotz.

„Wenn ich beispielsweise meinen Onkel mit dem Tapezieren der Wände beauftrage, und der stellt bei seiner Arbeit fest, dass der Untergrund uneben ist, habe ich keinen Anspruch darauf, dass der Bauträger die Tapete entfernt und meinen Onkel oder mich für bereits vergütete Leistungen entschädigt.“

(dpa/tmn)


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